某房地产公司作为申请人对被申请人某国有企业就房地产合作开发协议纠纷提起仲裁案

申请人为某房地产开发公司，被申请人为某国有企业，2012年7月18日，申请人与被申请人签订了《某某房地产开发项目的合作协议》（以下简称《合作协议》）。2012年10月19日，申请人与被申请人又就后续合作事宜签订了《某某房地产开发项目的补充合作协议》（以下简称《补充合作协议》），约定由被申请人提供名下土地与申请人进行房地产项目合作开发。

申请人认为，双方在《补充合作协议》中约定如果开发方案有变化，被申请人有权优先选择项目中任何房产予以置换。由于被申请人拟建设的公寓楼土地用途为住宅用地，被申请人无法充分开发利用，因此要求申请人按照《补充合作协议》中的约定予以商业置换。2016年9月15日，申请人与被申请人就置换申请人名下的商业房产签订了《商品房买卖合同》，且该部分商业房产申请人已经交付给被申请人。2018年11月13日申请人与被申请人签订《综合商务楼（公寓）与商业用房产权置换备忘录》（以下简称《备忘录》），进一步明确申请人不再为被申请人代建综合商务楼（公寓），被申请人以自己名下的综合商务楼（公寓）及相应的土地使用权置换项目中申请人名下的商业房产。双方约定，被申请人应于申请人取得期房建设工程规划许可证、双方签订《认购协议书》后配合申请人完成土地使用权的转让登记手续。申请人于2018年11月29日取得期房《建设规划许可证》，双方于2019年8月29日就置换的期房签订《认购协议书》，已达成双方约定的被申请人配合申请人办理土地使用权转让登记的条件，但经申请人多次催告，被申请人未予配合办理。申请人请求被申请人配合申请人办理土地使用权转让登记。

被申请人认为，在与申请人签订一系列《合作协议》、《补充合作协议》等协议，且上述协议经上级单位批准后，双方均按约定履行。但是自双方签订《备忘录》后申请人项目进度缓慢，被申请人认为有实施风险，后期利益无法保障，故办理转让登记手续停滞。而且由于登记制度的改革，申请人要求办理转让登记手续的土地证现在已经不存在了，该土地证下的地块已经与其他地块合并登记到某某号不动产权证书里面了。

随后申请人申请变更仲裁请求，请求被申请人配合申请人办理某某不动产权证书中某某地块的分割及转让登记手续。

1、申请人请求被申请人为申请人办理土地使用权转让登记手续的事实和法律依据？

2、涉案土地是否达到办理转让登记的条件？

1、申请人请求办理土地使用权转让登记手续的事实和法律依据？

仲裁庭认为，申请人与被申请人签订了《合作协议》《补充合作协议》及《备忘录》，确立了房地产项目合作开发法律关系，上述协议已经被申请人的上级单位批准，协议也明确约定双方通过招拍挂联合竞买的方式取得土地使用权。在申请仲裁前，该合作项目已按照相关规定办理土地使用权出让手续及相关项目审批手续并进行开发建设。故双方所签订协议及合作开发行为不违反国家法律、行政法规的强制性效力规定，合法有效。双方在合作范围内根据合作协议的约定对房产置换达成的一致意见合法有效。

2、涉案土地是否已达到办理转让登记的条件？

申请人与被申请人产权置换的土地，双方通过联合竞买的方式取得土地使用权并办理了土地证，由于登记制度变更，现已登记在某某号不动产权证书中，根据该证书附记及附图中记载内容，土地性质、土地位置、分摊面积、使用期限与双方约定地块内容一致，经开庭询问，申请人与被申请人一致认可是同一地块。

仲裁庭认为，根据本案事实及相关证据证明，按照申请人与被申请人《备忘录》的约定，申请人于2018年11月29日取得约定置换商业期房的某某号建设工程规划许可证，于2019年8月29日与被申请人双方签订了《认购协议书》。置换商业的现房部分申请人与被申请人已签订《商品房买卖合同》，且该部分商业房产已经交付被申请人，被申请人履行涉案土地使用权转让的条件已经成就，被申请人对此表示认可。并且因涉案土地已经和项目其他土地合并登记，履行义务需进行分割转让，且被申请人为便于履行转让交付义务，已委托相关单位进行了置换土地的界址点测绘，对交付范围进行了确定，申请人对测绘结果表示认可无异议。

综上，申请人请求被申请人配合申请人办理某某不动产权证书中某某地块的分割及转让登记手续的仲裁请求应予支持。

《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国合同法》第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

此案例为房地产合作开发协议纠纷，案例中的双方当事人就合作开发事宜签订多份协议以达到合作开发的目的。本案中申请人请求被申请人办理涉案土地的分割及转让登记手续，不是单项的土地转让问题，实质上还是双方之间的《合作协议》履行过程中的问题，是双方房地产开发合作关系的一个延续。在双方所签订的合作协议合法有效、不违反国家法律法规强制性规定，且已达到双方办理转让登记手续约定条件的前提下，应该支持申请人的仲裁请求。在房地产合作开发过程中，双方均应该按照合同约定积极履行各自的合同义务，一旦发生争议，也应本着友好协商、公平正义的原则解决问题，使项目合作顺利进行下去。

房地产合作开发是指拥有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共担风险、共享利益的合作建房行为，是一种房地产开发的联合经营行为。在房地产合作开发的过程中，要对合作各方的诚信和履约能力进行尽职调查。其次，要结合项目本身及自身条件，科学设计合作开发模式，根据各种模式的特点做出相应的合同约定。最后，要加强合同履约管理，积极跟进合同的全过程，对合同及时进行修改、补充，严格执行合同。出现争议后，双方应当本着公平正义、友好协商的原则，理性协商解决问题，依据法律规定和双方的约定积极承担责任，**限度的降低双方损失。